terça-feira, 27 de setembro de 2011

O que é Bolha Imobiliária?

Vocês já repararam como o preços de imóveis subiram como foguetes nesses últimos anos no Brasil?
Um Apartamento de 2 quartos que custavam em média R$ 40.000,00 a sete anos atrás, hoje o mesmo Apartamento custa em média R$ 170.000,00. Até onde essa ascensão de preços de imóveis podem afetar nossa economia?
Nos últimos meses, surgiram manchetes nos cadernos econômicos dos jornais brasileiros noticiando o risco da denominada “bolha imobiliária” nos Estados Unidos, em função dos preços dos imóveis encontrarem-se em disparada em alguns locais, onde os valores mais que dobraram nos últimos cinco anos, sendo que a média de crescimento geral foi de 50%.
Embora a maioria das opiniões apontem para o perigo desta ocorrência, na respeitável opinião do Presidente do Federal Reserve (FED), o Banco Central americano, Alan Greenspan, pelas características do mercado imobiliário, cujo giro é da ordem de 10%, contra 100% no mercado de ações, este risco é menor, pois torna mais difícil a especulação e o estouro de uma bolha no setor.

Na verdade, precisamos entender este termo, cunhado por economistas, que representa a constatação de que os preços no mercado imobiliário estão bem acima de seu real valor, entretanto os compradores continuam dispostos a pagar ainda mais, criando um ciclo especulativo difícil de estabelecer o seu fim, cuja ameaça consiste em uma rápida queda geral, analogia ao estouro de uma bolha de sabão.

Muitos podem questionar o que este fenômeno teria a ver com nossa economia, mas exatamente pelas suas conseqüências é que esta preocupação nos aflige, uma vez que sua ocorrência pode gerar uma reação em cadeia, cujos efeitos, constantes de um estudo do FMI, provocariam uma recessão duas vezes mais duradoura e profunda que a de 2001.

Voltando aos fundamentos do tema, devemos procurar entender o assunto dentro do contexto da economia americana, onde os bancos estão cada vez mais dispostos a emprestar, enquanto os compradores não temem a excessiva alavancagem, ou seja, um grande endividamento para aquisição de imóveis.

Neste cenário, os bancos se mostram extremamente criativos no oferecimento de novas linhas de crédito, estimulando até mesmo compradores eventuais, o que gera maiores riscos, na hipótese de elevação das taxas de juros ou da queda abrupta dos preços, o que certamente levará os investidores à inadimplência.

Dentre estas modalidades novas de crédito destaca-se aquela conhecida como “só pague os juros”, que permite ao comprador pagar apenas os juros nos primeiros cincos anos, período em que deverá se preparar para os futuros pagamentos mensais, que já ocupa 20% dos negócios fechados no ano de 2005.

Outra modalidade muito procurada são os financiamentos a taxas reajustáveis (ARM, na sigla em inglês), onde o devedor pode escolher entre três formas diferentes de pagamentos a cada mês e continuar adequando ao seu orçamento, cujas opções são: pagamento regular, cobrindo principal e os juros, somente os juros e até mesmo um valor menor, que não cobre nem sequer os juros, inflando significativamente o passivo financiado.

Nesta mesma linha, os empréstimos se mostram menos seletivos, o que se reflete na participação dos chamados “subprime”, normalmente pessoas de baixa renda com histórico de crédito desfavorável, cuja participação chegou a 28% no ano de 2004.

Por tudo isso, ninguém é capaz de afirmar com certeza quando esta “bolha” irá estourar, mesmo porque previsões anteriores indicaram que já deveria ter ocorrido, entretanto, fica registrado o crescimento das opiniões pessimistas, que indicam que ela poderá não resistir ao final deste ano.


Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

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